Cada vez es más común, desde la crisis en la que nos vemos inmersos desde hace ya demasiados años, que las empresas opten por desprenderse de sus principales activos inmobiliarios con el objeto de conseguir liquidez en un mercado cada vez más copado por los fondos de inversión.
Una vez enajenados los mismos, la tendencia es a, o bien arrendar los mismos edificios mediante operaciones de lease-back, o bien realizar contratos de arrendamiento en otros emplazamientos, normalmente más pequeños. Esta circunstancia se puede producir por reducciones de la estructura de personal debido a los malos resultados cosechados por las empresas.
Nos centraremos en la segunda de las alternativas. La tipología de locales buscada es muy variopinta pero normalmente exige al arrendatario efectuar algún tipo de acondicionamiento u obra para que el inmueble se adapte a la casuística de su negocio.
Obviamente, este tipo de situaciones exige al arrendatario una salida de tesorería inmediata por lo que, tras ponerse de acuerdo contractualmente con el arrendador del inmueble, se establecen una serie de mecanismos para mitigar dicho efecto. Uno de los más comunes consiste en aplazar, mediante un periodo de carencia, el pago mensual del alquiler en un plazo que suele coincidir con el periodo de duración de las obras de acondicionamiento.
Por lo tanto, si estamos estableciendo un periodo de carencia, ¿cuándo comienza el periodo de devengo, y por tanto de obligación de contabilizar el gasto, para la empresa? y, ¿cuál es el importe por el que se debe contabilizar, mensualmente, por parte de la compañía?
La normativa contable española a través del Plan General Contable del 2008 no planteaba un posicionamiento claro al respecto y no fue hasta el 2012 cuando el ICAC (Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas) trataba en una de sus consultas el tema en cuestión.
La consulta viene a decir, de una manera muy resumida que, y cito textualmente, “Los efectos de las transacciones o hechos económicos se registrarán cuando ocurran, imputándose al ejercicio al que las cuentas anuales se refieran, los gastos y los ingresos que afecten al mismo, con independencia de la fecha de su pago o de su cobro.”
Por lo tanto, teniendo en cuenta lo anteriormente mencionado, para dar respuesta a la primera de las preguntas, el comienzo del periodo de devengo comenzará para la empresa en el momento que controle su derecho de uso y éste suele ser el de la firma del contrato.
Y para dar respuesta a la segunda de las preguntas, es preciso establecer que mensualmente habrá que prorratear el importe total del contrato entre el número de meses establecido contractualmente.
Vamos a ilustrar todo lo anteriormente comentado mediante la inclusión de un sencillo ejemplo que resumirá las principales cuestiones tratadas en la citada consulta.
EJEMPLO:
Inicio del contrato:
01.07.2013
Duración del contrato:
5 años
Renta mensual:
2.000
Renta anual:
24.000
Periodo de carencia:
5 meses
Importe ahorrado:
10.000
Duración mensual del contrato:
60
Importe ahorrado mensualmente:
166,67
A simple vista parecería lógico pensar que la empresa debería contabilizarse únicamente el arrendamiento mensual del mes de diciembre pero a tenor de la consulta, debe prorratear mensualmente el importe total y contabilizar. Por lo tanto, durante el ejercicio 2013, deberá contabilizar los siguientes importes en su cuenta de pérdidas y ganancias:
Meses:
6 En 2013
Importe total del contrato:
120.000
Importe real a pagar:
110.000 En la vida del contrato
Meses del contrato:
60
Importe mensual a contabilizar:
1833,33
Pérdidas y ganancias 2013:
11.000
Íñigo Martínez
Gerente de Auditoría en Grant Thornton
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