Tratamiento contable de la cesión gratuita de inmuebles entre sociedades del grupo

En operaciones intragrupo, el tratamiento contable de la cesión de un inmueble sin contraprestación debe atender a su realidad económica y normativa fiscal. La consulta 2 del BOICAC 140/enero 2025 analiza esta cuestión.

La operación objeto de análisis, consistente en la cesión sin contraprestación de un inmueble entre una filial (Sociedad B) y su matriz (Sociedad A), debe atender al fondo económico y no solo a la forma jurídica. Así lo establece el artículo 34.2 del Código de Comercio, el cual determina que la contabilización de las operaciones debe reflejar su realidad económica.

Desde el punto de vista contable, el tratamiento de estas operaciones está regulado por la Norma de Registro y Valoración (NRV) 21.ª del Plan General de Contabilidad (PGC), aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, la cual establece que:

«Las operaciones entre empresas del mismo grupo se contabilizarán según las normas generales. Si el precio acordado difiere de su valor razonable, la diferencia se registrará conforme a la realidad económica de la operación.»

Además, la Resolución de 5 de marzo de 2019 del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) establece criterios sobre la distribución de dividendos y la recuperación de la inversión en estas operaciones.

Registro contable de la cesión del inmueble

La cesión del inmueble sin contraprestación se asimila a un arrendamiento operativo gratuito, por lo que la sociedad filial (B) debe reconocer la operación atendiendo a su valor razonable.

Registro en la sociedad cedente (Sociedad B – Filial)

Se condona el derecho de cobro sobre la sociedad matriz, lo que se debe registrar con cargo a reservas y abono a cuentas de ajustes por periodificación.
Asiento contable:
- (129) Resultado del ejercicio
- (113) Reservas voluntarias (por el valor razonable del inmueble cedido)
- (480) Ingresos a distribuir en varios ejercicios (según plazo de cesión)

Registro en la sociedad cesionaria (Sociedad A – Matriz)

El beneficio de la cesión gratuita se considerará una distribución de dividendos o recuperación de la inversión, con contrapartida en cuentas de ajustes por periodificación.
Asiento contable:
- (472) Hacienda Pública, IVA soportado
- (752) Ingresos por subvenciones, donaciones y legados
- (480) Ingresos a distribuir en varios ejercicios

Ejemplo

Veamos un supuesto en el que se dan los siguientes datos:

La sociedad B (filial) cede un inmueble a la sociedad A (matriz) sin contraprestación durante 10 años.
Valor razonable del arrendamiento: 1.000.000 euros.
Vida útil remanente del inmueble: 30 años.
El inmueble tiene una hipoteca pendiente de 400.000 euros, con pagos anuales de 40.000 euros.
La sociedad A realizará mejoras en el inmueble valoradas en 200.000 euros, financiadas con una subvención.

En la sociedad B (cedente):

Reconocimiento de la condonación de la cuenta a cobrar:

(113) Reservas voluntarias 1.000.000

a (480) Ingresos a distribuir en varios ejercicios 1.000.000

Ajuste por la hipoteca pendiente:

(170) Deudas a largo plazo con entidades financieras 400.000

a (572) Bancos 400.000

Reconocimiento anual del ingreso por arrendamiento:

(480) Ingresos a distribuir en varios ejercicios 100.000

a (752) Ingresos por subvenciones 100.000

En la sociedad A (cesionaria):

Reconocimiento del derecho a uso del inmueble:

(752) Ingresos por subvenciones 1.000.000

a (480) Ingresos a distribuir en varios ejercicios 1.000.000

Registro de la subvención recibida para mejoras:

(4708) Hacienda Pública, deudora por subvenciones 200.000

a (752) Ingresos por subvenciones 200.000

Reconocimiento anual del gasto:

(621) Arrendamientos y cánones 100.000

a (480) Ingresos a distribuir en varios ejercicios 100.000

Implicaciones en las empresas del grupo y posibles riesgos ante una inspección

Implicaciones contables y financieras

Impacto en el patrimonio neto: La filial (B) reduce su patrimonio neto al condonar el derecho de cobro, lo que podría afectar a futuras financiaciones o distribución de dividendos.
Reconocimiento del ingreso en la matriz: La sociedad matriz (A) refleja la cesión como una distribución de dividendos o recuperación de la inversión, lo que podría impactar en su estructura financiera.
Efectos en los ratios financieros: Los ajustes por periodificación pueden alterar indicadores clave como EBITDA o rentabilidad del activo.

Riesgos ante una inspección fiscal

Requerimiento de documentación de operaciones vinculadas: Al ser una operación intragrupo, se debe documentar adecuadamente para evitar sanciones por incumplimiento de normativa sobre precios de transferencia.

Recalificación de la operación como una donación gravada: La Administración Tributaria podría considerar que la cesión es una liberalidad y exigir el pago del ISD.

Ajuste en el valor razonable: Si el valor razonable no está bien documentado, la inspección podría corregirlo y generar ajustes contables y fiscales.

No deducibilidad del gasto en la matriz: La AEAT podría cuestionar la deducibilidad de los gastos relacionados con el inmueble en la matriz si considera que la operación carece de sustancia económica.

Aplicación del IVA: Si el inmueble está afecto a actividad económica, la operación podría estar sujeta a IVA, lo que requeriría ajustes en la facturación y autoliquidaciones.