Como todos sabemos, la convivencia en las Comunidades de Propietarios puede dar lugar a numerosos conflictos, en unos casos provocados por la falta de entendimiento entre los distintos propietarios y el desconocimiento de la legislación vigente, mientras que en otros casos, los conflictos pueden surgir por la falta de confianza en el Presidente o en el Administrador de la Comunidad. Es en estos últimos casos, cuando uno o varios propietarios siempre nos suelen realizar la misma pregunta a los auditores ¿se pueden auditar las cuentas de una Comunidad de Propietarios?
Pues bien, el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas ha publicado en su BOICAC nº 94, de junio de 2013, una consulta al respecto donde se responde de forma clara y concisa a esta cuestión.
Considera el Instituto que las comunidades de propietarios que realicen exclusivamente las actividades propias de su naturaleza, no reúnen las notas características de las empresas y no tienen la obligación de llevar la contabilidad y formular cuentas anuales a efectos mercantiles, no resultándoles de aplicación, en consecuencia, lo dispuesto a estos efectos en el Código de Comercio y en el Plan General de Contabilidad (PGC), aprobado por Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre. Asimismo, afirma que el órgano correspondiente de la Comunidad (Administrador o Presidente) seguirá el criterio que, a su juicio, considere más adecuado para reflejar los ingresos y gastos de la comunidad en el período anual y su situación financiera, dado que en la Ley de Propiedad Horizontal no se establece ningún criterio o norma al respecto.
Por todo lo anterior y teniendo en cuenta lo indicado al respecto por la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas vigente en España, texto Refundido de la Ley de Auditoría de cuentas, aprobado por el Real Decreto 1/2011, (TRLAC) de 1 de julio y su Reglamento, aprobado por Real Decreto 1517/2011, de 1 de octubre (RAC), argumenta el Instituto que la revisión de las cuentas de una Comunidad de Propietarios, aunque sea realizada por un auditor de cuentas inscrito en el ROAC, no tendría la consideración de un trabajo de auditoría de cuentas, dado que, al no existir un marco normativo de información financiera establecido para la elaboración y presentación de dichas cuentas, no se encontraría comprendido en ninguna de las dos modalidades de auditoría de cuentas (auditoría de cuentas anuales y auditoría de otros estados financieros o documentos contables) contempladas en la normativa reguladora de la actividad de auditoría.
Adicionalmente, considera el Instituto que aún en el supuesto de que voluntariamente la Comunidad de Propietarios formulara cuentas con arreglo a un marco de información financiera, elegido por la citada Comunidad, y las sometiera a revisión por un auditor, la actuación de revisión realizada por el auditor no tendría naturaleza de auditoría de cuentas regulada en el TRLAC y su normativa de desarrollo, toda vez que, teniendo en cuenta el art.1 del TRLAC y el art. 2.2 del RAC requieren un marco normativo de información financiera aplicable, expresamente establecido para la elaboración de dichas cuentas y dicho marco no está establecido expresamente por el legislador al regular la rendición de cuentas por dichas Comunidades en la Ley de Propiedad Horizontal.
Concluye el Instituto indicando que el trabajo de revisión de las cuentas de una Comunidad de Propietarios podrá realizarse por cualquier persona con conocimientos y experiencia adecuada en el ámbito del funcionamiento de las comunidades de propietarios y en la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que sea necesario que dicha revisión sea realizada por un auditor de cuentas. Eso sí, matiza que en el supuesto de que fuera realizado por un auditor de cuentas, el informe que en su caso emita deberá adoptar una redacción de modo que no genere confusión en los términos establecidos en el artículo 3.3 del RAC (no podrá identificarse como informe de auditoría de cuentas, ni su redacción o presentación podrán generar confusión respecto a que se trata de un trabajo de revisión y no de auditoría).
Antonio Marín
Senior Manager de Auditoría en Grant Thornton
