Todos los que ejercemos como Administradores Concursales sabemos que un concurso con bienes hipotecados se puede convertir en un problema. ¿Cuántos de nosotros no pensaríamos: si no tuviera bienes hipotecados este concurso? La realidad pesa en esta profesión y todos hemos de lidiar con las “temidas” hipotecas y los bancos que están detrás de ellas, que en muchas ocasiones son los que realmente controlan el desarrollo del concurso. Pero, ¿se puede hacer algo? Creemos que sí.
En primer lugar, como Administradores Concursales consideramos que debemos intentar por todos los medios a nuestro alcance conocer en qué situación jurídica y material se encuentran los bienes inmuebles de los Concursos de Acreedores en los que hemos sido nombrados. Asimismo, es importante realizar un análisis en profundidad de la situación económica y de viabilidad de los Concursados tras la emisión del Informe Provisional del art. 75 Ley Concursal. ¿Por qué decimos esto? Porque lo más aconsejable es realizar los bienes hipotecados cuanto antes.
En aplicación de lo dispuesto en el art. 155.4 Ley Concursal, los bienes hipotecados se pueden liquidar en cualquier momento del concurso. Esta regulación debe coordinarse con lo dispuesto en los artículos 56 y 57 Ley Concursal. De esta forma, podemos encontrarnos en 2 escenarios:
1.- Bienes hipotecados en los que aún no se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria.
En este caso, si los bienes no son necesarios para la continuidad de la actividad del concursado, pongámonos en contacto con los acreedores hipotecarios y acudamos al art. 155.4 Ley Concursal para liquidar dichos bienes. Recordemos que los bienes hipotecados están destinados al pago del crédito que garantizan y a él se deben.
Si el banco no quiere un acuerdo y prefiere ejecutar, cuando nos pregunte su señoría por la afección de los bienes digamos ya desde este momento que NO están afectos. Debemos recordar que la prohibición de ejecución hipotecaria rige para los casos de bienes afectos, art. 56.1 LC.
En consecuencia, el bien saldrá de la esfera del concurso, será ejecutada la hipoteca y pronto podremos liberar a la tesorería de los gastos de mantenimiento de estos bienes que no reportan beneficio alguno al concurso y que a mayores, consume la poca tesorería de que se dispone.
En cambio, si los bienes están afectos a la actividad del Concursado, la llave para las operaciones las tiene la Administración Concursal, pues la ejecución hipotecaria deberá hacerse dentro del concurso y deberá ser oída ésta en todo caso, por lo que su defensa de la afección protegerá al Concursado de la pérdida del bien afecto esencial para su actividad.
Recordemos que si el acreedor hipotecario no insta la ejecución dentro los plazos establecidos en el art. 57 LC, el bien finalmente pasará a la esfera de control de la Administración Concursal debiendo liquidarse conforme a las normas aprobadas para el Plan de Liquidación.
Estos planes suelen verse constantemente recurridos por los bancos que llegados a este punto siempre pretenden hacer valer su derecho real de hipoteca por encima de cualquier norma, olvidando que no pueden exigir los beneficios de los ejecutantes porque al no haber instado tal ejecución y perdido el derecho por efecto del art. 57.3 LC, NO son tales ejecutantes y no pueden pretender ostentar tal posición.
Cuestión distinta es que por deferencia y elegancia profesional, una Administración Concursal le conceda ciertas prerrogativas como puede ser eximirle a él y a su entidad inmobiliaria del pago del 5% del avalúo de los bienes para poder pujar en las fases de subasta, pero no existe a nuestro juicio, tal obligación legal, sino que dentro de la libertad que ofrece el art. 148 Ley Concursal la Administración Concursal es la competente para tomar tales decisiones.
2.- Bienes hipotecados sobre los que ya hay un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado y en suspenso por el concurso.
Esta es la más sencilla de las situaciones a pesar de que pudiera parecer lo contrario. En este caso es de vital importancia distinguir si estamos ante bienes afectos o bienes no afectos:
Transcurridos los plazos y cumplidos los requerimientos legales podrán reiniciarse las ejecuciones. Es del todo punto importante tener un buen control de las ejecuciones en tramitación para evitar que se llegue a la liquidación con bienes hipotecados cuya ejecución, por tratarse de bienes no afectos, deba continuarse ante los Juzgados de Primera Instancia y evitar así problemas de seguridad jurídica en situaciones en las que se pueda llegar a liquidar bienes de acuerdo con las normas del plan de liquidación cuando deberían haber sido ejecutados por otro Juzgado.
En este punto es importante tener presente que un bien hipotecado cuya ejecución hipotecaria debe continuarse en el Juzgado de Primera Instancia que estuviera conociendo de la misma antes de la declaración del concurso debe salir de la esfera patrimonial del Concursado llegada la liquidación. Se trata aquí de evitar problemas a la Administración Concursal que se ve liberada de la realización de un bien que ya tiene iniciada su propia vía de liquidación.
Todo lo dicho pivota siempre sobre la idea de que no resulta práctico ni realista estar peleando constantemente con los bancos entrando en su juego de “la mía sobre la tuya”, sino que de lo que se trata es de favorecer la tramitación del concurso y la resolución del procedimiento lo antes posible, evitando dilaciones en los procedimientos, en muchos casos traumáticas, que sólo nos lleva a consumir la insuficiente tesorería atendiendo el pago de créditos contra la masa derivados, en gran parte, del deber de cuidado y mantenimiento de los bienes hipotecados.
Jorge Castro y María Isabel Ruíz
